Boş Daire ve Tahliye Dönemlerinde Fatura Paylaşımı
Site yöneticilerinin sık yaşadığı belirsizlik: boş daire için fatura ödenir mi, ortak gider sorumlusu kimdir, kısa süreli tahliye nasıl yönetilir? Mevzuat ışığında pratik öneriler.
Sitelerde sık karşılaşılan sorulardan biri: “boş daire de ortak gider ödüyor mu?”. Cevap: evet, ama kapsamı sınırlı. Bu yazıda boş daire, tahliye dönemi ve geçici boşaltma durumlarında fatura paylaşımının nasıl yapılması gerektiğini, yönetmelik çerçevesinde ve pratik örneklerle açıklıyoruz.
Mevzuat çerçevesi
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikinin sorumluluğunu açıkça belirler:
Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.
Yani boş daire de yönetim giderlerine katılır — bu sabit. Ama hangi giderlerden ne kadar sorumlu olduğu yönetmelik ve yönetim kurulu kararıyla belirlenir.
İkinci ilgili düzenleme: Merkezi Isıtma Yönetmeliği (5627 sayılı kanun bağlısı):
Bağımsız bölümler için ısı paylaşımı yapıldığında; tüketim göstergesi olmayan veya kullanılmayan bağımsız bölümlerin payı, ortak alan ısıtma payı kapsamına alınır.
Yani kalorimetre kullanılmıyor (boş ya da kapalı) → ortak paydan sorumlu olur, tüketim payından muaf.
Boş daire çeşitleri
Pratikte üç farklı durum var, hepsinin uygulaması farklı:
1. Tahliye edilmiş, henüz satılmamış / kiralanmamış
- Sahibi belli ama içinde kimse oturmuyor
- Doğalgaz vanası kapalı, kalorimetre okuması sıfır
- Su devresi çoğunlukla kapalı
Uygulama: ortak paydan sorumlu, tüketim payından muaf. Ortak alan aydınlatma, asansör, kapıcı maaşı vb. genel gider katılır.
2. Geçici boşaltma (yaz tatili, iş seyahati)
- Sahibi/kiracısı kısa süre yok
- Doğalgaz vanası açık, ısıtma minimum çalışıyor olabilir (donmaya karşı)
- Su devresi açık
Uygulama: sayaç ne diyorsa o tüketildi → tüketim payından kayıt edilir. Ortak pay her durumda devam eder.
3. Yeni satılmış, henüz oturulmamış (müteahhitten teslim aşaması)
- Sahibi yeni, anahtar teslimi tamamlandı ama taşınma yapılmadı
- Sayaç sıfır kullanım
- Bina sicili güncel
Uygulama: gerçek tüketim sıfır, daire boş kabul edilir → ortak paydan sorumlu, tüketim muaf.
mReader’da boş daire yönetimi
mReader’ın daire kayıt panelinde her daire için “durum” alanı vardır:
- Aktif: normal daire, tüm ödeme akışları çalışır
- Boş: tüketim payından otomatik muaf, ortak paydan dahil
- Tahliye dönemi: belirli tarih aralığında geçici boş (örn. 1 Mayıs - 30 Haziran)
- Yıkım/Tadilat: özel kural; yönetim kurulu kararıyla geçici muafiyet
Aylık paylaşım hesaplandığında boş daireler için tüketim payı otomatik sıfırlanır; ortak pay m² oranıyla hesaplanır.
Somut örnek: 5 daireli bir blok, 1 daire boş
| Daire | Durum | m² | Tüketim |
|---|---|---|---|
| 1 | Aktif | 100 | 800 kWh |
| 2 | Aktif | 120 | 1.200 kWh |
| 3 | Boş | 95 | 0 kWh |
| 4 | Aktif | 140 | 1.500 kWh |
| 5 | Aktif | 100 | 900 kWh |
| Toplam | 555 | 4.400 kWh |
Aylık fatura: 40.000 ₺
Ortak pay (%30)
Toplam: 12.000 ₺. Tüm daireler m² oranıyla katılır (boş daire dahil!).
| Daire | m² oranı | Ortak pay |
|---|---|---|
| 1 | 100/555 = 18.0% | 2.160 ₺ |
| 2 | 120/555 = 21.6% | 2.595 ₺ |
| 3 (boş) | 95/555 = 17.1% | 2.054 ₺ |
| 4 | 140/555 = 25.2% | 3.027 ₺ |
| 5 | 100/555 = 18.0% | 2.160 ₺ |
Boş daire (3) ortak paydan 2.054 ₺ öder.
Tüketim payı (%70)
Toplam: 28.000 ₺. Sadece tüketim göstereniler arasında dağıtılır.
| Daire | Tüketim oranı | Tüketim payı |
|---|---|---|
| 1 | 800/4.400 = 18.2% | 5.091 ₺ |
| 2 | 1.200/4.400 = 27.3% | 7.636 ₺ |
| 3 (boş) | 0 | 0 ₺ |
| 4 | 1.500/4.400 = 34.1% | 9.545 ₺ |
| 5 | 900/4.400 = 20.5% | 5.727 ₺ |
Boş daire (3) tüketim payından 0 ₺ öder.
Toplam
Boş daire 3 → toplam ödeme: 2.054 ₺ (sadece ortak pay).
Diğer daireler hem ortak hem tüketim payı öder. Boş dairenin tüketim payı (varsayılan ödeyemediği) diğer dairelere otomatik dağılır mı? Hayır — yönetim, eksik tutarı yedek akçeden veya yönetim kurulu kararıyla başka bir kalemden karşılar.
Yönetim kurulu özel kararları
Bazı sitelerde standart uygulamayı aşan özel kurallar:
- Boş daire muafiyeti süresi sınırı: 6 ay üstü boş daire için ortak gider %25 azaltılır
- Tatil dönemi otomatik tahliye: 1 Temmuz - 31 Ağustos için sayaç okuması esas alınır, ek azaltma yok
- Müteahhit dönemi tahliyesi: yeni teslim, ilk 3 ay tüketim payından muaf
Bu özel kurallar mReader’ın yapılandırmasında bina/site bazında tanımlanır. Aylık hesap çalıştığında otomatik uygulanır; raporlarda da kural notuyla görünür.
Sakin tartışmalarını engelleyen şeffaflık
Boş dairenin sahibi sık şu soruyu sorar: “evimde değildim, neden ödüyorum?”. Cevap iki adımda kapanır:
- Yasal sorumluluk: 634 KMK’nin 20. maddesi — kat maliki ortak gidere katılmak zorunda
- Şeffaf hesap: ay raporunda dairenin durumu (boş), m² oranı, tüketim payı (sıfır) ayrıntılı görünür
mReader rapor formatı:
DAİRE A/3 — MAYIS 2026 DOĞALGAZ
Durum: BOŞ (yönetim kurulu kararı 03.04.2026)
─────────────────────────────────
Daire m² .................... 95 m²
Bloka m² oranı .............. %17.1
Daire tüketimi .............. 0 kWh (sayaç kapalı)
Bloka tüketim oranı ......... 0%
Bina toplam fatura .......... 40.000 ₺
Ortak pay (%30) ........... 12.000 ₺
Tüketim payı (%70) ........ 28.000 ₺ (boş daireler hariç)
Daireden ortak pay .......... 2.054 ₺
Daireden tüketim payı ....... 0 ₺ (boş)
Toplam ödenecek ............. 2.054 ₺Bu format sakine net mesaj verir: ödeme nedeni belli, miktar gerekçeli.
Sonuç
Boş daire fatura paylaşımı, mevzuat ve yönetim kurulu kararlarıyla net şekilde tanımlı. Standart uygulama: ortak paydan sorumlu, tüketim payından muaf. mReader bu durumu daire bazında otomatik yönetir; özel kararlar (uzun süreli boş, tatil dönemleri, vb.) yapılandırmada tanımlandığında otomatik uygulanır.
Sitenizde boş daire sayısı yüksek ve şeffaf paylaşım kurmak istiyorsanız, iletişim formundan ulaşın — yönetim kurulu kararlarınızla birlikte sisteme entegre edelim.